由于楼市成交量持续低迷，最近，越来越多的城市开始推出住房“以旧换新”，希望以此激活楼市成交。
对于普通民众而言，住房以旧换新到底该怎么玩?
对于整个房地产市场而言，以旧换新又会带来怎样的影响呢?
住房“以旧换新”在前几年就有个别城市开始试点，从去年以来呈现出慢慢扩大的趋势，到了2024年，全国范围内已经有30多个城市开始住房以旧换新，预计未来还会有更多城市加入。住房以旧换新，可能会慢慢成为房地产交易的一种新模式，走进更多普通人身边。
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住房以旧换新，基本操作模式是，个人在政府指定的开发商处锁定一套新房，然后将自己手上的旧房交给专门的中介、房企或者其他第三方专业机构进行销售，如果旧房顺利卖出，个人弥补新房和旧房之间的差价，完成“以旧换新”的住房置换。
对普通民众而言，参与以旧换新的好处在于，如果能够最终成交，可以享受一定的房价和契税等优惠;如果旧房不能在规定期限内卖出，导致最终无法换购新房，新房购买合同也会随之失效，不用承担相应后果。
所以，普通民众如果确实有卖旧房换新房的打算，“以旧换新”还是值得参与的活动。不过，在“以旧换新”这个置换链条上，难度最大的还是如何将旧房顺利卖出。
由于当前国内楼市进入了供过于求的阶段，卖房的难度越来越大，大部分成交的住房都是靠大幅降价才能实现成交。所以，住房以旧换新的活动虽然在部分城市已经早就推出，但是实施效果并不理想，也并没有在全国范围内大面积推广。
不过，2024年以来，部分城市开始加大以旧换新的扶持力度，尤其是对于如何卖出旧房实施了较大力度的改革，以旧换新开始出现加速的迹象，在更多城市得到了推广。
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住房以旧换新的最大障碍在于如何顺利卖出旧房，对此，部分城市开始试点让国资进场，专门收购旧房，然后将收购的旧房用于保障房供应，如此实现了一举多得，既可以打通以旧换新的最大堵点，又可以增加保障房的房源供应。
部分地方政府之所以要不遗余力推动住房以旧换新，直接目的是为了盘活房地产市场，如果从背后更深层次来看，也是为了拯救地方政府的土地财政收入。
住房以旧换新，其中最关键的词就是“新”，也就是，民众卖掉二手房之后，只能换购新房，不能换购二手房。政府之所以鼓励换新，主要就是为了帮助开发商消化库存。如果开发商的库存长期积压，开发商就不会积极买地，那么政府的土地财政收入就会大幅萎缩。
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过去两年，由于楼市成交量越来越低，土地出让金也随之大幅下降，2022年，全国土地出让收入下降了23%，2023年在此基础上再降13%。如果土地出让继续大幅下降，很多地方政府将会面临较大的债务危机。按照官方对我国当前地方债的描述，“总体来看，地方债务风险可控。同时，从全国看，地方债务分布不均匀，有的地方隐性债务规模仍然偏高，面临较大还本付息压力，风险依然不容忽视。”
虽然我国总体债务风险可控，但个别地方政府一直面临较大的债务压力，如果房地产市场持续下行，开发商不能积极买地，那么，个别地方政府的债务危机可能会进一步升级。所以，如何帮助开发商快速消化库存，其实也是地方政府化解债务危机的重要手段。
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也正是在这样的背景下，地方政府对于住房以旧换新的扶持力度也就不断升级，住房以旧换新也开始在更多的城市得到推广。
那么，以旧换新这种新的交易模式，将来能够成为住房市场的主流吗?如果越来越多的城市开始推广以旧换新，对于楼市又会带来怎样的影响呢?
如前所述，以旧换新的最大难点在于如何顺利卖出旧房，如果以市场化模式销售旧房，在当前楼市供需格局下难度较大，这也是前几年以旧换新进展不顺的主要原因。
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如果以政府介入的模式来解决，也就是让地方国资来收购民众旧房，这无疑将大大加快以旧换新的速度，但是这种模式的难点在于，对于地方国资的实力提出了很大挑战，如果以旧换新的整体规模不大，地方国资或许还可以承担，但是一旦以旧换新大规模推广，尤其是在二手房市值更高的一线城市推广，那么对于地方国资的收购能力就将是巨大挑战。所以，截至目前为止，住房以旧换新还没有在一线城市落地。
无论以旧换新最终会走到怎样的程度，对于有住房置换需求的普通民众，以旧换新至少意味着又多了一个卖房的选择，当然还是一件好事。但是，对于那些没有置换需求，只有卖房需求的民众，以旧换新意味着，将来个人卖房的难度会越来越大。因为在以旧换新政策的吸引下，市场的部分需求被吸引到了新房市场，二手房市场的购买需求也就因此被分流。
在当前供大于求的楼市格局下，由于供给越来越过剩，而购买力越来越稀缺，将来对于购买力的争夺将越来越激烈。对于打算卖房的个人，不仅要面对二手房业主之间的竞争，将来还要面临更多来自开发商和地方政府层面的竞争，卖房会变得越来越难。
